房贷利率加基点怎么计算？

住房贷款利率一般由LPR加基点构成，其中：

LPR每月20日左右由中国人民银行公布；

基点可正可负，且1个基点=0.01%，具体的基点数可以在相关规定的基础上，由借贷双方协商确定，但一经确定，在整个还款期内不得改动。

以最新的LPR为例，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，假设借贷双方协商的基点为上浮20个基点，贷款总额为60万元，期限30年，则有：

（1）利率上浮20个基点即利率增加0.2%；

（2）期限30年即还款期数为30×12=360期；

（3）房贷利率=LPR+基点=4.2%+0.2%=4.4%（月利率为0.37%）；

因此，房贷计算如下：

1、等额本息

月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数－1]= [600000×0.37%×(1+0.37%)^360]÷[(1+0.37%)^360－1]=3005元（“^”表示乘方运算，即2^3=2×2×2=8；）；

利息总额=还款月数×每月还款额-贷款本金=360×3005-600000=481800元；

还款总额=贷款本金+利息总额=600000+481800=1081800元。

2、等额本金

首月月供=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率=(600000÷360)+(600000-0)×（4.4%÷12）=3866.67元（每月递减6.11元）；

利息总额=(还款月数+1)×贷款本金×月利率÷2=(360+1)×600000×（4.4%÷12）÷2=397100元；

还款总额=贷款本金+利息总额=600000+397100=997100元。

温馨提示：

LPR每月更新，但对于签订固定利率的借款人来说，在整个还款期内都将按合同规定的利率计息，利率变动对其没有影响；但对于签订浮动利率的借款人而言，计息利率虽然会跟随变化，但也要等到每年的1月1日才会按新的利率进行计息，不会因为LPR变化而立刻更新计息利率。

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