房贷利息和本金不同的还款方式计算结果有所差异,以贷款20万元、期限10年,利率4.9%为例,计算结果如下:
1、等额本息
每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1];
每月应还利息=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;
每月应还本金=每月还款额-每月应还利息。
其中:
还款月数是指还款总期数;
月利率=年利率÷12;
“^”代表次方,即2^3=2×2×2=8;
将20万元、10年,年利率4.9%,代入上述公式,得:
每月还款额=[200000×(4.9%÷12)×(1+0.41%)^120]÷[(1+0.41%)^120-1]=2111.55元;
首月应还利息=(200000-0)×(4.9%÷12)=816.67元;
首月应还本金=2111.55-816.67=1294.88元;
第二个月应还利息=(200000-1294.88)×(4.9%÷12)=811.38元;
第二月应还本金=2111.55-811.38=1300.17元;
………依次类推(利息逐月减少,本金逐月增加)
2、等额本金
每月应还本金=贷款本金÷还款月数;
每月应还利息= (贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;
其中:
还款月数是指还款总期数;
月利率=年利率÷12;
将20万元、10年,年利率4.9%,代入上述公式,得:
每月应还本金=200000÷120=1666.67元;
首月应还利息= (200000-1666.67)×(4.9%÷12)=816.67元;
第二个月应还利息=(200000-1666.67)×(4.9%÷12)=809.86元;
第三个月应还利息=(200000-1666.67×2)×(4.9%÷12)=803.06元;
………依次类推(利息逐月减少,本金不变)
总而言之,房贷的两种计息方式计算结果虽然存在差异,但各有特色,没有优劣之分,只是适用的人群不同,借款人可根据自身的实际情况作出选择。