房贷利息根据还款方式不同,计算方式也会有所差异,以“按揭房贷50万,期限30年,利率为3.1%”为例,具体计算如下:
1、等额本息还款(月供相等)
计算公式:
月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1];
利息总额=还款月数×月供-贷款本金。
其中:
还款月数=贷款年限×12;
月利率=年利率÷12;
“^”表示乘方运算,即2^3=2×2×2=8;
按揭房贷50万,期限30年,利率为3.1%,代入上述公式,得:
月供=2135.08元;
利息总额=26.86万元。
2、等额本金(月供逐月减少)
计算公式:
月供=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;
利息总额=(还款月数+1)×贷款本金×月利率÷2。
其中:
还款月数=贷款年限×12;
月利率=年利率÷12;
已归还本金累计额=贷款本金÷贷款总月数×已还款月数.
按揭房贷50万,期限30年,利率为3.1%,代入上述公式,得:
月供=2680.56元;
利息总额=23.31万元。