购房贷款计算公式归纳

购房贷款是银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。

一、等额本金贷款预期年化利率计算(基本上本金：利息=1：3)
1.20年应付利息：270000(元～贷款额)*5.04%(年预期年化利率)*20(年限)=a(元)

2.20年应付本息总计：270000(元～贷款额)+ a(元)=b(元)

3.首月还款：b(元)÷240(月～期数)=c (元)注：月还款额至此依次递减，绝对不会再超过这个数目。

4.首月利息：270000(元～贷款额)*0.0042(月预期年化利率)= d(元)

5.首月本金：c(元)-d(元)=e(元)注：一直到偿还全部贷款，每月本金保持e元不变，这也就是等额本金的命名来源。

6.第二月利息：270000(元～贷款额)-e(元)=f(元)(贷款额减去已还本金)f(元)*0.0042(月预期年化利率)=g(元)

7.第二月还款：e(元～本金)+ g(元)=h(元)

8.第三月利息：f(元～剩余贷款额)-e(元)=i(元)
(元)*0.0042(月预期年化利率)=j(元)
9.第三月还款：e(元～本金)+ j =k(元)

10.依次类推。

注：请注意每月还款额依次递减3.5元，和等额本息相比等额本金仍然是在先还利息，只不过在每月还款中利息与本金的比例降低了。换句话说就是让你每月多还些本金且固定本金数额，这样逐月所付利息相应减少，这也就是等额本金还贷的前期压力较大的原因。

二、等额本息贷款预期年化利率计算

1.首月还款：200000(元)*66.217(速算表系数)=1324.340(元)注：月还款额至还贷结束保持不变。

2.首月利息：200000(元～贷款额)*0.0042(月预期年化利率)=840(元)

3.首月本金：1324.340(元)-840(元)=484.340(元)

4.第二月利息：200000(元～贷款额)-484.340(元)=199515.660(元)(贷款额减去已还本金)199515.660*0.0042(月预期年化利率)=837.966(元)

5.第二月本金：1324.340(元)-837.966(元)=486.374(元)

6.第三月利息：199515.660(元～剩余贷款额)-486.374(元)=199029.286(元)199029.286(元)*0.0042(月预期年化利率)=835.923(元)

7.第三月本金：1324.340(元)-835.923(元)=488.417(元)

8.依次类推。

注：请注意每月利息逐月递减2.043元，本金逐月递增2.043元，这就是所谓的等额本息，换句话说就是每月利息的减少数额与本金增加的数额基本相等。

三、以上两种还贷方式的比较(按三个月计算)

1.等额本金三个月共还款5009.499元，其中利息2509.5元，本金2499.999元。

2.等额本息三个月共还款3973.02元，其中利息2513.889元，本金1459.131元。

注：相比较而言两者利息相差不多，只不过等额本息每月支付的本金较少就降低了每月的还款额，正是减少的这部分本金增加了额外的利息，这也就是造成两种方式最后的利差的原因。

附：房贷预期年化利率：公积金 07.09.15以后，1-5年4.77%，5-30年5.22%商业贷款 07.12.21以后，1-5年7.74%，5-30年7.83%存款预期年化利率：活期：0.72%三月：3.33，六月：3.78，一年：4.14，两年：4.68，三年：5.40，五年：5.85贷款预期年化利率：六月(含)：6.57 ，六月到一年：7.47，一到三年：7.56，三到五年：7.74，五年以上：7.83等额本息还款法，指贷款期间每月以相等的额度平均偿还贷款本息。等额本息还款公式：

每月还款额=贷款本金*月预期年化利率*(1+月预期年化利率)^总还款月数/((1+月预期年化利率)^总还款月数-1)等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减。利随本清法。总共偿还的利息比等额本息法要少。

等额本金还款公式：

每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月预期年化利率其中：

累计已还款本金=贷款本金/总还款月数*已还款月数注：商业代款和公积金贷款是依预期年化利率不同来计算的2.贷款月数等额本息法：

利息总额= 本金×月预期年化利率×(1+月预期年化利率)

贷款月数

(1+月预期年化利率) -1

等额本金法：

当前月须还款=(本金-每月本金×当前月)×月预期年化利率+每月本金