同样的贷款额度和贷款利率、贷款期限下,等额本息和等额本金法利息差别是因为:等额本息法和等额本金法计算每月月供的公式不同,每月月供中偿还的本金和利息比例也不同导致的。
具体说明如下:
一、计算每月月供公式不同
等额本金法还款的计算方式是:(本金÷还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率,每月月供会变化;
等额本息法还款的计算方式是:贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数÷(1+月利率)^还款月数-1,每月月供不会变。
二、每月月供本金和利息比例不同
等额本金法还款的每月月供中本金固定不变,利息由于本金的减少而减少;
等额本息法还款的每月月供固定不变,但是前期优先偿还利息,所以本金÷利息小于1;后期优先偿还本金,所以本金÷利息大于1。
等额本息和等额本金相差具体计算如下:
假设房贷额度为100万,贷款30年,贷款利率4%,两种还款方式的利息分别是:
1、等额本金
首月月供=(本金÷还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率=(1000000÷360)+1000000×(4%÷12)=6111.11元
每月递减=1000000÷360×(4%÷12)=9.25元
总利息=(还款月数+1)×贷款额度×月利率÷2=(360+1)×1000000×(4%÷12)÷2=601667元
2、等额本息
每月月供=贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数÷(1+月利率)^还款月数-1=1000000×(4%÷12)×(1+4%÷12)^360÷(1+4%÷12)^360-1=4774.15元
总利息=每月月供×还款月数-本金=4774.15×360-1000000=718694元
等额本金和等额本息法差额=718694-601667=117027元。