房贷利率降了原房贷不一定会降低，比如公积金贷款、固定利率的房贷、二套房贷款、未到重定价、政策性调整等情况，具体来看就是：
1、公积金贷款
公积金贷款和商业银行个人住房贷款，二者采用不同的基准利率，前者是参考央行的基准利率，后者则是参考贷款市场报价利率（LPR）。而所谓的房贷利率降低通常是指商贷利率，其利率下调并不影响公积金贷款利率。并且公积金贷款利率非常稳定，调整的机会很少。
2、固定利率的房贷
如果用户在办理房贷时选择的是固定利率，那么整个贷款期间，都将按照合同约定的利率执行，不会因为公积金贷款利率或LPR发生变化而调整。当然，如果用户后悔，可以向贷款银行申请将固定利率转换为浮动利率，但转换后无法再次更改。
3、二套房贷款
对于很多家庭来说，首套房是刚需住房，二套房则更多地是用于投资。因此，国家对于二套房的贷款政策不仅严格，而且很多利率调整政策都不涉及二套房。比如公积金二套房贷款，即使调整了公积金贷款利率，但只限首套房贷用户才能享受利率下调的福利。
4、未到重定价日
正常情况下，房贷利率下调了，并不意味着用户能立即能享受新利率，而是需要等到贷款重定价日（每月1月1日或贷款对日），才会按照新利率计算利息，从而享受降息福利。至于重定价日是哪一天，具体可查看贷款合同和咨询贷款经办银行。
补充说明：贷款对日是指贷款发放的对应日期，假设贷款发放时间为2022年9月1日，贷款对日则为每年的9月1日。
5、政策性调整
有时国家也会根据当前的经济形势，进行政策性调整房贷利率。但是，这个政策性调整往往具有指向性，并非针对所有的房贷用户，从而导致部分人无法降低房贷利率。
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