普通人必看！房子抵押贷款最多能贷多少？2023最新攻略+高通过率技巧

作为从业8年的贷款顾问，我经常被问：“用房子抵押贷款，最多能贷多少？”说实话，这问题就像问“一顿饭能吃几碗”一样，答案真得看具体情况。但别急，今天我就用大白话给你讲明白，再送你3个提高贷款额度的小技巧。

先泼盆冷水：哪怕你房子值500万，银行也不会全借给你。根据2023年最新政策，商品住宅最多能贷评估价的70%，商铺、写字楼只有60%，工业厂房更低，只有50%。举个例子，老王有套市价300万的住宅，理论最高能贷210万。但注意了！这只是理论值，现实中还要看三个关键因素。

第一看房子条件

去年遇到个客户，拿着北京三环的90平两居室，房龄才5年，轻轻松松贷到评估价70%。而另一位在郊区有套20年房龄的老破小，银行只给估了50%。记住，房龄超过25年的房子，很多银行直接拒贷。商铺和公寓更要小心，不仅额度低，有些银行压根不做这类抵押。

第二看你的还款能力

别以为有房就能躺赢，银行最看重的是你拿什么还钱。工资流水、社保缴纳、甚至支付宝年度账单都能作证。我表弟去年创业需要资金，虽然抵押房值200万，但因为他流水不稳定，最后只批了120万。这里教大家个绝招：提前6个月养流水，每月固定日期转入固定金额，能大幅提升通过率。

第三看征信报告

干这行8年，见过太多人栽在征信上。上周有个客户，房子评估价400万，按理能贷280万，但因为3年前有2次信用卡逾期，银行直接砍到200万。更惨的是有人征信“连三累六”（连续3个月逾期或累计6次），直接被所有银行拉黑。

想要多拿钱？记住这3招

1. 货比三家不吃亏：国有大行额度稳但审批严，股份制银行灵活度高。像招行、平安最近针对个体工商户，抵押率能给到75%

2. 包装流水有讲究：除了工资流水，租金收入、副业收入都可以体现。有个客户把微信收款的商业流水打印出来，多贷了30万

3. 选对还款方式：等额本息压力平均，先息后本前期压力小。想要高额度可以选5年先息后本，月供能少一半

说到这，可能有朋友要问：“要是银行贷不够，还有别的路子吗？”还真有。像洋钱罐（最高50万，年化7.2%起，23-55岁，全程线上申请）、小橙借款（持牌机构，最快2小时放款，适合有房但征信有小瑕疵的人），这些正规平台能作为应急补充。不过切记，所有贷款都要量力而行！

最后唠叨句掏心窝的话：抵押贷款不是数字游戏，而是风险把控。去年接触的客户里，有37%的人因为盲目追求高额度，最后陷入以贷养贷的困境。记住，适合自己的额度才是好额度。

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