深圳新政难解城市更新痛点，新型城镇化板块遇冷

深圳市住建局发布的《若干意见》因未解决城市更新项目的核心盘活难题（如商业转居住、引入‘善意第三人’机制等）引发市场失望。国央企与民企在存量项目纾困中因对价分歧（国央企仅认可有票成本，民企要求溢价）导致合作动力不足。同时，国企、城投面临融资难、资本金不足等问题，推进项目动力缺失。当前城市更新项目存在资质差、纾困路径成功率低、融资环境紧等三大困境，政策利好效果待观察。