房贷提前还本利息怎么没减少？

房贷提前还本利息没有减少，原因是提前还本扣款时间在当月账单日之后，那么当月的房贷欠款是按原剩余本金计算利息，而不是按提前还本后剩余本金计算利息。

当然提前还本后后期房贷利息是会减少的，生效时间是从下个账单日起执行，按照当前最终剩余本金重新计算利息，需要注意以下事项：

1、计算最终剩余本金

剩余本金=提前还本之前的剩余本金-提前还本金额-当月还款本金

2、计算提前还本后利息

利息=提前还本后剩余本金×月利率

3、计算利息减少金额

减少的利息=上月还款利息-提前还本后还款利息

【举例说明】

假设房贷账单日是14日，还款日为28日，提前还款之前剩余本金是25万，剩余贷款期限120期，还款方式为等额本息，贷款利率4.2%，提前还本10万，银行预约扣款时间是5月22日。

提前还款扣款成功后，借款人在2024年5月28日当天还需要进行还款，但是还款利息没有变，因为5月份账单是在5月14日当天出来的，则按照25万的本金计算当月的利息，根据公式算出：

1、每月还款额=剩余贷款本金×月利率×(1+月利率)^剩余还款月数÷[(1+月利率)^剩余还款月数-1]=250000×4.2%÷12×(1+4.2%÷12)^120÷[(1+4.2%÷12)^120-1]=2554.96元。

2、当月还款利息=剩余贷款本金×月利率=250000×4.2%÷12=875

3、当月还款本金=每月还款额-当月还款利息=2554.96-875=1679.96元

提前还本扣款成功后，在2024年6月14日账单日按照最终剩余的本金计算利息，算出来的利息比5月28日当天偿还的利息要少，计算过程如下：

1、计算最终剩余本金

即：提前还本之前的剩余本金-提前还本金额-当月还款本金=250000-100000-1679.96元=148320.04元。

2、计算提前还本后利息

利息=提前还本后剩余本金×月利率=148320.04×4.2%÷12=519.12元。

3、计算利息减少金额

减少的利息=上月还款利息-提前还本后还款利息=875-519.12=355.88元