提前还房贷的方式主要有缩短年限法和减少月供法两种,前者是缩短还款的总年限,月供保持不变;后者是还款总年限保持不变,但是月供减少。对于哪种方式更划算,下面举例分析:
假如贷款总额50万元,贷款期限20年,贷款利率4.8%,已经还款8年,提前还款金额20万元。
1、缩短年限法:
(1)若按等额本息还款计算:
提前还款后,贷款金额为153902.09元,月供为3235.26元,贷款期限剩余53个月,节省利息96458.92元。
(2)若按等额本金还款计算:
提前还款后,贷款金额为97916.67元,月供为3279.73元(每月减少11.76元),贷款期限剩余34个月,节省利息80590.54元。
2、减少月供法:
(1)若按等额本息还款计算:
提前还款后,贷款金额为153902.09元,月供为1423元,贷款期限剩余143个月,节省利息64438.96元。
(2)若按等额本金还款计算:
提前还款后,贷款金额为97916.67元,月供1084.56元(每月递减2.8元),贷款期限剩余143个月,节省利息58800元。
显然,相比减少月供法,缩短年限法节省的利息更高,但是月供上,减少月供法的月供要远低于缩短年限法。
但是,两种方式哪种更划算,除了考虑金额的减少以外,还要考虑当前的实际情况。如果当前收入较低,支出较多的话,减少月供会相对更划算;如果当前收入可观,支出较少的话,显然是缩短年限更为划算。