房贷是等额本息好还是等额本金好,可根据利息高低、月供特点、是否打算提前还款等自行判断。
具体说明如下:
1、利息高低
若想追求利息低,那么房贷选择等额本金更好。理由是:等额本金利息比等额本息利息低。
举个例子:假设房贷本金100万,贷款期限30年,贷款年利率4.9%,那么:
(1)等额本金总利息=73.7万。
(2)等额本息总利息=91.06万。
简单相减一下,可得:等额本金比等额本息少了17.36万利息,因此房贷选等额本金更划算。
2、月供特点
若想追求月供稳定,那么房贷选择等额本息更好。理由是:等额本息每月月供相等,适合工作稳定、月收入稳定的人群选择。
而等额本金首月月供最多、逐月递减、末月月供最少,适合前期资金较多,但未来收入不稳定、收入无法预计的人群选择。
同一个例子:假设房贷本金100万,贷款期限30年,贷款年利率4.9%,那么:
(1)等额本息每月月供=5307.27元。
(2)等额本金首月月供=6861.11元,末月月供=2789.12元。
简单对比可知,房贷选择等额本金,前期还款压力较大,但也正因为前期还款较多,因此后期越还越少,可为后期还款减轻不少压力。而房贷选择等额本息,从始至终月供相等,每月还款压力平均。
3、是否打算提前还款
若申请房贷之时,有打算以后要提前还款,那么选择等额本金更好。理由是:等额本金每月应还本金相等,利息随剩余本金减少而减少,比较适合提前还款。
而等额本息虽然每月月供相等,但其中的本金和利息分配不等,前期主要偿还利息、本金偿还非常少。那也就是说,利息已经提前还了,剩下待还的大部分都是本金,其实就没有提前还款的必要了。
同一个例子:假设房贷本金100万,贷款期限30年,贷款年利率4.9%,若正常还贷15年后提前还款,那么:
(1)等额本金
总利息=73.7万。
已还利息=55.23万。
已还本金=50万。
提前还款待还本金=50万。
(2)等额本息
总利息=91.06万。
已还利息=63.09万。
已还本金=32.44万。
提前还款待还本金=67.56万。
简单对比可知,提前还款之时,等额本息比等额本金多还了7.86万利息,且提前还款待还本金,等额本息也要比等额本金多出17.56万。可见等额本息不适合房贷提前还款,有提前还款打算的选等额本金更好。