次级抵押贷款市场是如何兴起和发展的？

　　次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险，但是至少在2007年次贷危机爆发前正在逐步走向成熟。因此，作为一种具有巨大市场潜力的新产品，其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定。所以次级抵押贷款的兴起绝非偶然。

　　首先，1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》解除了美联储Q条例规定的预期年化利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案允许使用可变预期年化利率。1986年的《税务改革法案》禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。

　　其次，1990代末开始，预期年化利率持续走低，现金流出式再融资开始流行。借款者不断借入新债，偿还旧债，并且新债的数额要超过原有债务。在房价持续上涨的时期，这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次级抵押贷款的需求。

　　最后，市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件。例如1990年代初期，由于预期年化利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场。而在1990年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供良机。

　　按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣起来。在早期的飞速发展中，由于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价普遍偏低。但1998年亚洲金融危机爆发，这一市场存在的诸多问题开始得到关注。虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大规模整合，许多小公司都相继倒闭或被收购，但同时也使得投资者风险意识增强，以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。

　　危机过后，由于房价上涨以及预期年化利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低。在房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此，1990年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至今天(注：2007年次贷危机)这场危机的爆发。

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