保利发展（600048）研报：公司信息更新报告：投资强度提升，一线城市累计拿地金额占比近六成

    保利发展：持续受益宽松政策，维持“买入”评级

    保利发展近期发布了2024年7月的经营简报，公司销售数据呈现积极趋势，降幅持续收窄，展现出稳固的行业龙头地位。拿地强度的提升，加之融资渠道畅通，使得公司在市场下行背景下仍能保持竞争优势。分析师齐东与胡耀文对保利发展维持了“买入”评级，预计公司未来三年的归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，每股收益分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应的PE估值分别为7.8、7.2、6.7倍。

    营收与利润表现：

    根据业绩快报，保利发展2024年上半年实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%，但归母净利润却同比下降38.6%，至75.1亿元。这主要是由于市场环境压力导致项目结转毛利率下降，以及权益比例的调整所致。然而，随着销售数据的改善，公司有望继续受益于宽松的地产政策及行业格局的优化。

    销售与拿地情况：

    7月，保利发展实现了145.0万方的签约面积，同比下降18.9%，签约金额达到253.2亿元，同比下降18.3%，单月销售金额再次转负。1-7月累计签约面积为1099.2万方，同比下降29.6%，签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%。尽管销售数据有所下降，但累计销售降幅已收窄，公司继续保持克而瑞全口径销售金额榜首的位置。在7月，保利发展在北京、上海、成都等地共拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，单月拿地强度高达58.3%。前7个月总拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，同比下降64.6%和69.0%，拿地金额权益比为78.5%，拿地强度为12.9%（与去年同期相比下降）。值得注意的是，在一线城市，保利发展的拿地金额占比达到了59.5%。

    融资与负债情况：

    公司2024年1-7月成功发行公开市场债券327.5亿元，其中包括95亿元的中期票据和54亿元的公司债，票面利率不超过3.2%，保持在较低水平。截至2024年一季度末，保利发展的货币资金余额为1295.5亿元，总资产和归母净资产分别较去年末增长0.75%和下降0.87%，资产负债率为75.88%，较去年末下降0.66个百分点。这反映出公司在融资与负债管理方面表现出较好的控制力。

    风险提示：

    尽管保利发展展现出强劲的经营韧性，但仍需关注行业恢复速度、政策放宽程度以及公司销售恢复情况带来的潜在风险。投资者在做出投资决策时，应全面考虑这些因素。

    财务摘要与估值指标：

    保利发展的财务预测显示，预计未来几年营业收入将实现稳定增长，毛利、净利及ROE水平将保持在合理范围内。PE和PB估值相对较低，显示出较高的投资性价比。此外，资产负债表显示，公司资产结构健康，流动性充足，财务风险可控。

    综上所述，保利发展在当前市场环境下展现出稳健的增长潜力与良好的财务状况，维持“买入”评级的建议具有较强的支撑基础。