办理个人住房贷款有哪些技巧

　　1、申办个人住房贷款技巧：要科学选择贷款品种

　　和个人住房贷款有关的就有个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房装修贷款。

　　公积金贷款具有贷款预期年化利率低，减收办理贷款相关手续费，家庭各成员公积金额度可合并使用等的优惠， 故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己可以得到的最大额度，最长期限的公积金贷款。

　　对因未缴存公积金而无缘申请个人住房公积金贷款的个人，可用所购住房做抵押，或有足够代偿能力的单位与个人做担保，向银行申请个人住房商业性贷款。

　　居民在对自用住房进行装修时遇资金不足，可向银行申请住房装修贷款，借贷期最长5年，贷款最高为15万。

　　2、申办个人住房贷款技巧：要正确评估自己的借贷能力

　　大家在买房时，应首先对自己的购房能力进行一次自我综合评估，然后再做出决策。如何评估呢？

　　首先要看自己是否有不低于购房价30％的首期付款，因为绝大多数房产商都有这个硬性要求；其次要充分评估自己 每月偿还住房贷款本息所能承受的能力，即：每月家庭收入与每月必须支出（指日常生活必须开支和备用资金）的差额，是否大于住房贷款每月所需偿还的贷款本息。有些银行“零首付”按揭贷款，对于那些还没攒够30％的购房者来说虽然是喜讯，但同时借款人的每月还贷额也将相应增加。

　　一般来说，一个家庭每月的还款额不能超过家庭月收入的50％，否则会影响正常的生活。

　　3、申办个人住房贷款技巧：尽量减少向银行借款的金额，缩短借款期限

　　银行计算贷款利息的依据有三个：贷款额度、贷款期限和预期年化利率，利息额与这三个因素均是同向变动的关系，也就是金额越多、期限越长、预期年化利率越高则利息越多。预期年化利率是国家统一规定的，各银行均按照统一的预期年化利率执行，个人没有选择和讨价还价的余地。

　　所以，为了减轻利息负担，您应该尽量减少向银行的借款，并且尽量缩短期限。借款只能用以解决一时之需，不能长期过度依赖银行贷款，银行贷款并非免费午餐。

　　但是，这里有个平衡的问题，如果您的借款金额过少，您可能没有足够的资金用于支付；如果期限过短，在借款金额一定的情况下，那么您每月或每年的还款负担就很重，还款压力很大。

　　4、申办个人住房贷款技巧：要尽量提前归还个人贷款

　　一方面，许多借款人当初借款时，由于对今后自己到底挣多少钱心里没底，故常常有“多贷点，贷期长一点”的保守思想，几年下来后，不料随着收入增长还贷能力有了较大的增强。

　　另一方面，贷款毕竟是要支付利息的，如按等额本息还款法计算，公积金贷款10万元，贷期 20年共需支付利息4.6046万元，银行个人住房商业性贷款10万元，贷期20年共需支付利息5.8928万元，贷期30年共需支付利息9.48万元，利息额分别占所贷本金的46%、59%和94%，非常之可观。

　　因此，在能力许可的情况下，能提前还清贷款的还应是尽早还清，毕竟无债一身轻啊！提前偿还贷款，银行只按实际贷期计息，将可使您相应减少利息支付。不过现在有的银行对于提前归还的贷款要收取违约金，您可以在二者间权衡，采取最有利于自己的偿贷方式；同时，您还可以到保险公司要求退还提前期内保费。

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